这个“一线城市”的房价对全国住房市场意味着什么?

文|资料来源:小编《财经日报》:近日,香港房价发生了一些变化:美联地产(American League Property)公布的香港房价走势图显示,今年1月的平均统治者房价以可用面积计为12,307港元,较上月下降1.6%,上月下降幅度略窄。

二月份,港元实际平均底价升至12,482港元,较上月上升1.4%。

中原地产数据显示,香港二手物业市场交易量大幅上升,二月份共有2290宗二手物业交易,总值177.8亿港元,较上月分别上升4.7%和11.9%。

这意味着香港房地产市场在2018年冬季之后终于经历了一定的复苏。

就在四个月前,香港房地产市场明显感受到下行压力。根据香港土地注册处的数据,2018年11月,香港的住宅销售量为2635套,比同期的5694套下降了54%。

就价格而言,来自中原城市领先指数的数据显示,香港房价连续两个月下跌,去年11月环比下跌3.43%。

这一下降是巨大的。香港以其高房价而闻名。它的房价一直在上涨。即使在2016年和2017年,当香港房地产市场受到最严格的监管时,香港房价仍在持续上涨。在这两年里,香港两次提高了15%的购房印花税。税率提高后,如果内地人到香港买房,他必须支付至少30%的购房印花税。

然而,这一趋势一直改变到2018年,当时香港政府像往常一样跟随美联储加息,但其对房地产市场资本方面的影响相对有限。

直到当年9月27日,汇丰银行才宣布将优惠利率从5%上调至5.125%。12年来,它首次对房地产市场产生了直接影响。

由于香港加息只会增加香港金融管理局与商业银行之间的借贷利率,对商业银行、企业和居民之间的借贷成本影响有限。

为什么?香港是一个非常开放的经济体。对于汇丰这样的商业银行来说,他们的资金来源并不是唯一的。当向HKMA借钱的成本上升时,他们可以向同龄人或市场借钱。

特别是内地与香港的经济联系日益紧密,大量资金进入香港。例如,2018年之前,香港股市大幅上涨,许多基金进入香港。香港有充足的流动性。

2018年9月底,汇丰宣布上调最佳利率,这对香港影响最大。这将直接导致商业银行、企业和居民借款利率的提高。

另一点是,从2018年起,香港股市将由上而下变化,内地基金对香港的偏好将会下降,香港市场也会感受到一定的金融压力。

最后,住房贷款利率上升,房价开始下降。

然而,正如本文标题所述,香港的物业市场最近有所复苏。这是什么原因?关键在于市场环境的变化,这体现在两点上。首先,从美联储官员不久前的言论来看,美国将在2019年停止加息,甚至明年降息,这将防止香港再次被动加息。

第二,自今年年初以来,香港股市大幅上涨,内地资金流入对香港市场再度有利。

香港房价的变化给我们两个启示:1 .利率是影响房价的最重要因素。尽管香港的房地产市场在2016年和2017年受到严格监管,但直到2018年全年利率全面上升,香港房价才停止快速上涨。这表明,利率上升导致的住房成本增加比行政措施更为有力。

2.内地一、二级房地产市场与香港房地产市场有相似之处。例如,香港房地产价格过去的三个短期拐点发生在1997年东南亚经济危机、1998年国际金融危机和2018年大幅加息期间。

同样,这些年也是中国内地房价的低点。

更重要的是,本轮中国内地房地产监管始于2016年。在2016年至2018年期间,监管政策+抵押贷款利率的上升最终将在2018年给中国内地房价带来下行压力。

从2016年至2018年,香港房地产市场也经历了房地产市场监管和抵押贷款利率上升的双重影响。

今天,香港房价率先回升,这对内地楼市具有一定的指导意义。

现在,中国内地的抵押贷款利率开始出现峰值和下降,与房地产相关的税费也出现了部分下调的迹象,这对降低购房成本大有裨益。在如此大的背景下,2019年房地产市场将比2018年暖和得多,尽管这并不意味着逆转。

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